A pendência de definição definitiva pelo STJ reforça que o tema ainda está em construção jurisprudencial e não comporta soluções automáticas ou generalizaçõesA pendência de definição definitiva pelo STJ reforça que o tema ainda está em construção jurisprudencial e não comporta soluções automáticas ou generalizações.
Nos últimos anos, tornou-se cada vez mais visível a controvérsia envolvendo a oferta de locação de curta duração em condomínios residenciais intermediadas por plataformas digitais. O debate, contudo, vai muito além de uma mera divergência interpretativa. O que se revela é uma tensão entre o exercício do direito fundamental de propriedade e a preservação dos interesses da coletividade condominial.
O imóvel, nesse novo cenário, deixa de ser apenas espaço de moradia e passa a ser ativo econômico, impulsionado pelos avanços tecnológicos. É justamente nesse ponto que surge a fricção jurídica: até que ponto essa nova forma de exploração altera a destinação residencial da unidade e impacta a esfera coletiva do condomínio? Essa indagação exige análise jurídica técnica, livre de presunções genéricas.
A Constituição Federal assegura, em seu artigo 5º, inciso XXII, o direito de propriedade, reiterado pelo Código Civil ao conferir ao titular as faculdades de usar, gozar, dispor e reaver o bem. A dimensão econômica integra o núcleo essencial desse direito. Extrair frutos civis do imóvel por meio da locação constitui exercício legítimo do domínio. A locação por temporada/temporária, expressamente prevista no artigo 48 da Lei nº 8.245/91, é modalidade típica de uso residencial temporário, por prazo não superior a noventa dias, destinada a lazer, tratamento de saúde, cursos ou hipóteses semelhantes.
O fato de a contratação ocorrer por meio digital não altera sua natureza jurídica. A tecnologia atua como instrumento de intermediação, e não como elemento apto a modificar a essência do contrato. Confundir locação temporária com atividade hoteleira significa desconsiderar distinção técnica fundamental.
Na locação há cessão do uso do imóvel, como ocorre quando o proprietário entrega a unidade para utilização exclusiva do locatário por prazo determinado, sem prestação de serviços durante a permanência. Na hospedagem há prestação de serviços típicos de hotelaria, como recepção estruturada, limpeza periódica durante a estadia, troca regular de enxoval e oferta de serviços agregados aos hóspedes, sendo uma atividade submetida à disciplina da Lei Geral do Turismo. Mesmo que o imóvel receba pessoas diferentes a cada poucos dias (como acontece em locação por temporada), isso, por si só, não faz com que ele deixe de ser uma locação residencial e passe a ser considerado um hotel.
Pelo entendimento jurisprudencial, em outubro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que “a locação temporária por meio de plataformas digitais não constitui, por si só, violação às normas condominiais, sendo necessária a comprovação de perturbação ao sossego dos moradores” (AREsp 2.900.690-GO). Ainda, foi destacado o princípio da causalidade, proporcionalidade e o ônus da prova para afastar proibições absolutas quando ausente demonstração concreta de comprometimento à segurança, ao sossego ou à destinação do edifício. A falta de comprovação da alegação torna passível de anulação na esfera judicial.
A complexidade do debate fica ainda mais evidente e latente com o recente adiamento, em 5 de fevereiro de 2026, pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, do julgamento do recurso para decidir sobre a possibilidade de os condomínios proibirem a locação por curta temporada intermediada por plataformas digitais.
Diversas cidades ao redor do mundo enfrentaram controvérsias semelhantes e adotaram modelos regulatórios distintos. Barcelona, por exemplo, implementou políticas restritivas relevantes, com limitação e redução progressiva de licenças para locações de curta duração. Em Amsterdã, instituiu-se um mecanismo que restringe a destinação de imóveis recém-adquiridos à locação em determinadas áreas, além de impor limites rigorosos à exploração por plataformas digitais. Já Nova York passou, desde 2023, a exigir registro prévio e cumprimento de regras administrativas estritas para a oferta desse tipo de locação.
Observa-se, contudo, que tais medidas foram adotadas em contextos marcados por crises habitacionais estruturais, escassez severa de moradia permanente e forte pressão sobre o mercado imobiliário urbano. Mesmo nesses cenários, a solução internacional predominante não foi a proibição da locação temporária, mas sua regulamentação.
No Brasil, onde a proteção constitucional à propriedade é robusta e a locação por temporada encontra respaldo expresso na legislação civil, a locação temporária em condomínios residenciais revela-se exercício legítimo do direito de propriedade e da liberdade econômica. Isso ocorre quando não configurada atividade típica de hospedagem nem demonstrado prejuízo concreto à coletividade. O condomínio detém legitimidade para disciplinar a convivência interna e resguardar a coletividade, mas essa competência normativa não lhe confere o poder de redefinir a natureza jurídica da locação nem de impedir, de forma absoluta, a fruição econômica do imóvel quando exercida nos estritos limites legais.
A pendência de definição definitiva pela 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça reforça que o tema ainda está em construção jurisprudencial e não comporta soluções automáticas ou generalizações. A resposta, até o momento, parece residir na regulamentação equilibrada, capaz de harmonizar convivência condominial, função social e uso econômico do imóvel, com racionalidade e respeito aos direitos fundamentais.
Amanda Deeble é advogada cível e do consumidor da Weiss Advocacia
Fonte: https://valor.globo.com/legislacao/coluna/locacao-de-curta-duracao-e-o-direito-de-propriedade-e-coletividade.ghtml?giftId=35dfc2b47851fd1&utm_source=Copiarlink&utm_medium=Social&utm_campaign=compartilharmateria